Что такое девелопмент и кто такой девелопер

Здравствуйте уважаемые читатели блога. Разработка — это термин, пришедший в русский язык из английского (от development). В прямом переводе это слово означает развитие.

Если подойти к рассмотрению с практической точки зрения, то этот термин относится исключительно к миру недвижимости.

Девелопмент – это предпринимательская деятельность, связанная со строительством новых зданий, реставрацией и реконструкцией (что это такое?) старых.

Конкретная цель застройщика (человека, который этим занимается, то есть специалиста по недвижимости) — получение прибыли.

Чем девелопер отличается от застройщика

Прежде всего, разберемся с самим названием. Хотя слово разработчик звучит солидно, оно безнадежно устарело. Также застройщиками называют себя не только те, кто непосредственно инвестирует в строительство, но и те, кто развивает проект.

Следовательно, существует несколько типов развития:

1. Спекулятивное — классическое развитие бизнеса. Предприниматель вкладывает в строительство личные средства, нанимает специалистов за свой счет и несет только все риски и дивиденды (что это?).

2. БТС Девелопмент

   Это проще объяснить на примере. У инвестора-предпринимателя есть, скажем, миллион долларов, но нет свободного времени. Потом он идет в строительную компанию и говорит: мне нужно построить небольшой торговый центр с десятью бутиками, двумя кафе и продуктовым магазином.

   То есть лично он ничего не разрабатывает, а называет сотруднику конкретные цели. В этом случае правильно говорить, что предприниматель — это инвестор, а строительная компания — застройщик БТС.

3. Тарифная разработка находится где-то между спекулятивной и БТС-разработкой. Предположим, что тот же предприниматель в предыдущем примере точно не знает, что строить. Он звонит своему другу-строителю и говорит ему: «Привет, вот у меня есть миллион, я хочу вложить деньги в недвижимость. Придумай что-нибудь, я заплачу 50 тысяч».

То есть разработчик тарифа сам развивает проект, как спекулянта, но при этом остается наемным работником, как и BTS.

Интересно: отдельно описанные виды встречаются редко. Самая популярная разновидность — смесь спекулятивной разработки и БТС, когда инвестор (кто это?) поручает разработку проекта сторонней компании, но при этом вносит личные коррективы.

Процесс девелопмента на примере

К теории можно относиться бесконечно, поэтому давайте рассмотрим, как именно осуществляется девелопмент проекта коммерческой недвижимости, именуемый девелопментом.

Этап 1. Оценка финансовой целесообразности

Основная цель разработки – получение прибыли. Поэтому в первую очередь следует оценить финансовую сторону. На самом деле это выглядит так:

Информация представлена ​​в качестве примера и сильно упрощена.

1. Анализ территории и потенциальных клиентов

   Все же предприниматель специально решил построить торговый центр в городе-миллионнике. Прежде всего, посмотрите на местность. Строительство недвижимости требует много места, поэтому особое внимание уделяется заброшенным фабрикам, фермам и нежилым помещениям, которые можно выкупить у государства по выгодной цене.

   Также параллельно с поиском места инвестор связывается с друзьями и изучает спрос на коммерческие места. Предположим, вы звоните семи друзьям, двое из которых заинтересованы в открытии торговых точек в новом торговом центре.

   Собранной информации о наличии (или отсутствии) места под строительство и заинтересованности будущих заказчиков достаточно для принятия решения о целесообразности строительства.

Этап 2. Проектирование

Собранной информации об инвесторах было достаточно. Земля куплена. Настало время создать конкретный проект. Этим занимаются следующие специалисты:

1. Строители
   На начальном этапе инженеры собирают данные о местности, составляют списки необходимых материалов и оборудования. Инвестор покупает материалы для фундамента и арендует оборудование.
2. Экономисты
   Экономисты анализируют поведение людей и соответственно считают деньги. На предстроительном этапе проводится диагностика населения города, делаются предварительные выводы о том, какой товар будет выгоднее продавать. Кроме того, экономисты рассчитывают оптимальную сумму инвестиций и составляют бизнес-план.
3. Дизайнеры
   Здесь все просто: дизайнеры делают эскизы того, как будет выглядеть центр. Чаще всего они приходят из той же строительной компании, что и сами строители.

Этап 3. Финансирование

Одним словом, финансирование — это первое, что приходит на ум. Парень дает деньги и на эти деньги строится объект. Если копнуть чуть глубже, то менеджеры и финансовый отдел договариваются со всеми остальными и перечисляют им деньги по ходу строительства.

Кстати, есть несколько распространенных заблуждений, поэтому давайте рассмотрим, чего НЕ делают при финансировании:

1. Не отдавать деньги
   Инвесторы всегда внимательно следили за своими финансами. Теперь сделать это стало очень легко. Процесс покупки, скажем, стального листа выглядит так: мастер звонит на металлургический завод, ему присылают лист и выдают накладную, он идет с накладной в бухгалтерию, а оттуда бухгалтер (обычно доверенное лицо инвестора) переводит деньги. Возможность мошенничества сведена к минимуму.

2. Они не создают единого финансового аппарата

   У мелких чиновников еще есть возможность «погреть руки», так как на строительстве одного и того же торгового центра задействовано до нескольких тысяч человек. Поэтому в бухгалтерии расчет фиксируется не как «зарплата Иванова, зарплата Петрова, зарплата Сидорова», а как «зарплата строителей за август».

   Допустим, 50 человек обустраивают яму за 2 месяца и получают за это 15 000 рублей в месяц. Общая зарплата 1 500 000 руб. Ее переводят в низкопоставленную бухгалтерию, которая распределяет деньги. Количество этих отсеков зависит от масштаба.

Этап 4. Строительство

Строительство состоит из двух подэтапов:

1. Базовый

   Под основным строительством мы подразумеваем расчистку территории и возведение здания. Корпус представляет собой пустую бетонную коробку, разделенную на отсеки. Без окон, без дверей, без плитки, без краски, без автоматики.

2. Джентрификация
   Термин уточнение можно заменить более понятным словом полировка. Шлифовка – это работа маляров, штукатуров, плотников и электриков. В нашем примере в торговом центре установлено освещение и интернет, установлены раздвижные двери, уложена плитка, покрашены стены и потолки.
   Кроме того, проводятся геодезические работы по декорированию окружения корпуса. Геодезисты оборудуют подъезды, парковки и места для будущей рекламы.

Этап 5. Сдача в эксплуатацию

Уже на этапе основного строительства застройщик заключает долгосрочные контракты с крупными брендами. Мелкие предприниматели, желающие закрепиться в торговом центре, обращаются к брокерам и тоже заключают сделки.

Обычно два типа:

1. Аренда
   Аренда может быть долгосрочной и краткосрочной. Чем дольше срок аренды, тем меньше она будет стоить каждый месяц.
2. Покупка
   Чаще всего коммерческое помещение сдается в аренду, но если инвестор предложит достойную сумму, возможна и полная продажа торгового помещения.

Этап 6. Эксплуатация и управление

Даже после полного освобождения объекта застройщик продолжает контролировать его имущество, ищет новых партнеров, связывается с продавцами (кто это?) и брокерами, выплачивает зарплату и т.д. Эта деятельность также относится к концепции развития.

Интересно, что на пространстве СНГ законы развития сформулированы недостаточно четко, что приводит к постоянным финансовым махинациям.

Кстати, в работе каждого специалиста есть множество нюансов, которые знает только сам разработчик. Что это такое, не объяснить простыми словами, но если сказать максимально ясно, то:

каждый разработчик должен уметь быстро оценивать риски и менять ход разработки.

Подведём итоги

Как видите, между понятиями девелопмент и строительство много общего. Еще раз пробежимся по основным фактам, чтобы надолго запомнить, что именно означает этот термин:

1. Продвижение — это бизнес в сфере недвижимости, основной целью которого является получение прибыли.
2. Девелопер – это специалист по коммерческой недвижимости. Важно не путать застройщика с инвестором, так как застройщиком может выступать контрактник.
3. Существует три вида развития: за счет собственных средств, с частичным привлечением инвестиций и только за счет средств инвесторов.
4. В классической экономике выделяют шесть этапов развития: анализ возможностей и покупка земли, разработка проекта, финансирование проекта, строительство объекта, ввод в эксплуатацию и послеэксплуатационное обслуживание.
5. Для участия в разработке необходимо иметь большой стартовый капитал или профильное образование.

На этом краткая история развития заканчивается. За более подробной информацией следует обращаться к бизнесменам и строителям.

Кстати, просмотр видео позволит лучше понять смысл процесса: